Pożar dyskoteki, później walka o pieniądze. Sąd rozstrzygnął, kto powinien płacić za remont

Wieloletnią sądową batalią między najemcą a właścicielem skończyła się sprawa pożaru, do jakiego doszło w jednej z dyskotek w powiecie ostrołęckim w 2014 roku. Ostatecznie białostocki Sąd Apelacyjny prawomocnie uznał, że wynajmujący nie musi płacić ponad 90 tysięcy złotych właścicielowi, gdyż roszczenie wynajmującego skierowane wobec najemcy o zwrot kosztów remontu budynku było nieuzasadnione. Wyrok zapadł niemal siedem lat po pożarze.

Pożar dyskoteki. Kto powinien płacić za remont?

W 2014 roku spłonął budynek, w którym mieściła się popularna w naszym regionie dyskoteka. Nie był to pierwszy pożar w tym miejscu, poprzedni miał miejsce dwa lata wcześniej. Lokal był wynajmowany. Już wtedy obowiązywała zawarta w 2009 roku umowa najmu lokalu, ale - jak ustalił sąd - strony tej umowy porozumiały się na odbudowanie budynku i dyskoteka ruszyła na nowo.

W trakcie kolejnego pożaru zniszczeniu uległ budynek wraz z całym wyposażeniem. Biegły z zakresu budownictwa wartość szkody oszacował na 94.218,97 zł w wariancie według dokumentacji i na kwotę 319.800,98 zł w drugim wariancie, według obmiaru fizycznego i oględzin. Właściciel obiektu wycenił straty na ponad milion złotych.

Sąd ustalił, że najemca zawarł wcześniej umowę ubezpieczenia, którą zostało objęte wyposażenie lokalu oraz nakłady poczynione na przystosowanie lokalu. Najemca lokalu otrzymał odszkodowanie w kwocie 213 078 zł za zniszczone wyposażenie, a jednocześnie wezwał właściciela budynku do odbudowania przedmiotu najmu w celu kontynuowania działalności usługowej. Tu pojawiła się kość niezgody, ponieważ okazało się, że sam budynek... nie był objęty ubezpieczeniem. Właściciel zażądał więc od najemcy przekazania przyznanej kwoty odszkodowania oraz dopłaty 700 tysięcy złotych. Najemca odmówił i wypowiedział umowę najmu.

Obie strony nie doszły do ugody, choć próbowano ją osiągnąć przed brodnickim Sądem Rejonowym. Sprawa trafiła do Sądu Okręgowego w Ostrołęce, który zasądził od pozwanego najemcy na rzecz właściciela budynku kwotę 94.218,97 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, oddalił powództwo w pozostałej części i rozstrzygnął o kosztach procesu. Ostrołęcki sąd wskazał, że "niezależnie od sposobu ustania umowy najmu najemca ma zawsze obowiązek zwrotu rzeczy, niebędącej jego własnością". - Rzecz ma wrócić do wynajmującego w stanie zdatnym do dalszego użytku w stanie nie pogorszonym, odpowiadającym co do zasady jej stanowi z daty faktycznego przekazania najemcy - napisano w uzasadnieniu.

Sąd podkreślił:

Pozwany w wynajętym lokalu prowadził działalność gospodarczą o wysokim stopniu ryzyka. Łatwo było przewidzieć, że prowadzenie usług dyskotekowych wymaga asekuracji udzielanej przez wyspecjalizowane podmioty na rynku ubezpieczeniowym. Do pożaru, zalania, czy uszkodzenia mienia mogło dojść każdego dnia i wieczoru. W interesie pozwanego leżało, aby ubezpieczyć nie tylko nakłady, które sam poniósł na wyposażenie dyskoteki, ale także całość budynku. Zwłaszcza, że w 2012r. budynek uległ zniszczeniu w podobnych okolicznościach, został podpalony. Mając świadomość istnienia konkurencji, wcześniejsze doświadczenia strat i racjonalnie oceniając stopień zagrożenia szkodą przez nietrzeźwych klientów dyskoteki – oczywistym wydaje się podjęcie działań asekuracyjnych. W przeciwnym razie konieczność pokrycia szkody obciąża w całości najemcę z własnej „kieszeni”.

Najemca w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa. Podał, że nie ponosi odpowiedzialności za wybuch pożaru i nie spoczywa na nim obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym po zakończeniu umowy najmu. Sąd pierwszej instancji uznał jednak, że "pozwany nieprawidłowo używał rzeczy i odpowiada za tego skutki" i nakazał zapłatę. Było to wówczas nieprawomocne rozstrzygnięcie.

Apelacja zasadna, powództwo oddalone

Najemca lokalu odwołał się od wyroku pierwszej instancji. Apelacja w Sądzie Apelacyjnym w Białymstoku została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym, bo - jak wskazał sąd - "strony nie zgłosiły w drugiej instancji wniosków o przeprowadzenie rozprawy i dowodów". Sąd Apelacyjny zmienił wyrok, oddalając powództwo i uznając, że najemca nie musi płacić osobie, od której wynajmował lokal.

- Należy wskazać jako bezsporne, że szkoda powstała w następstwie działania osoby trzeciej, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Doszło bowiem do pożaru budynku wskutek podpalenia przez nieustalonego sprawcę, nie zaś działania najemcy lub jakichkolwiek leżących po stronie najemcy zaniedbań w jego utrzymaniu - ocenił sąd.

W ocenie sądu, umowa zawarta na piśmie nie nakładała na najemcę obowiązku ubezpieczenia wynajmowanego budynku, a wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

- Pozwany byłby zobowiązany do naprawienia szkody spowodowanej pożarem, w dwóch przypadkach. Pierwszym, gdyby była ona następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność. Drugim, gdyby przyjął w drodze umowy rozszerzoną odpowiedzialność odszkodowawczą. Żadna z tych sytuacji nie zaistniała - wskazał Sąd Apelacyjny.

Białostocki Sąd Apelacyjny ocenił, że Sąd Okręgowy w Ostrołęce nieprawidłowo zastosował przepis art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego obciążając najemcę odpowiedzialnością za niewykonanie obowiązku zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym, gdy jest to następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. - Szkoda nie była bowiem następstwem nieprawidłowego używania rzeczy - wskazał sąd, oceniając, że w razie zniszczenia rzeczy wynajętej z przyczyn nieobciążających najemcy, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

- Z tych względów roszczenie wynajmującego skierowane wobec najemcy o zwrot kosztów remontu budynku było nieuzasadnione - podkreślono w uzasadnieniu wyroku, który jest już prawomocny.

W tej sprawie skierowano także skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Jednak postanowieniem z 30 grudnia 2021 r. Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi do rozpoznania.